Advokát radí:
Jak na prodej nemovitosti krok za krokem
Chystáte se prodat nemovitost a chcete mít jistotu, že na nic nezapomenete a neprodáte pod cenou? V tom případě věnujte chvíli svého času přečtení článku, ve kterém najdete návod na prodej bytu, domu či pozemku.
Prodej nemovitosti je pro řadu lidí největší finanční transakce v životě. Je tedy vhodné se na ni dobře připravit a minimalizovat možná rizika. K tomu můžete využít služeb realitní kanceláře. Pokud se rozhodnete prodat nemovitost bez realitky, pak se musíte mít na pozoru, abyste na nic nezapomněli a nenechali se zejména vmanipulovat do nižší ceny, než byste reálně mohli získat. Pojďte tedy zjistit, jak probíhá prodej nemovitosti od A do Z.
Obsah:
- Podklady, které potřebujete k prodeji nemovitosti
- Stanovení ceny nemovitosti
- Příprava nemovitosti na prodej
- Filtrování vhodných zájemců a provádění prohlídek
- Jak efektivně vyjednávat se zájemci
- Kdy využít služeb realitního právníka
- Stručně o smluvní dokumentaci
- Jak probíhá přepis nemovitosti
- Co vás čeká po přepisu nemovitosti
- Specifika různých typů nemovitostí
- Jak řešit prodej nemovitosti s právní vadou
Podklady, které potřebujete k prodeji nemovitosti
Prodej nemovitosti zahrnuje i trochu toho papírování. Než se pustíte do nahrávání inzerátů, připravte si veškeré podklady, které by mohly zájemce zajímat. Jedná se o následující dokumenty:
- výpis z katastru nemovitostí,
- kupní smlouva (případně smlouva o převodu práv nebo darovací smlouva),
- půdorysy,
- revizní zprávy, záruční listy a faktury (například ke kotli, klimatizaci atp.),
- průkaz energetické náročnosti budovy PENB.
Dále je vhodné připravit si roční vyúčtování od dodavatelů energií (elektřina, plyn, voda…) i ostatní náklady (televize, internet…). Hodit se budou i podklady od SVJ nebo BD, konkrétně předpis služeb, výši příspěvku do fondu oprav, bezdlužnost SVJ či BD, prohlášení vlastníka, stav rekonstrukcí i plánované opravy a přehled hospodaření bytového domu.
Pokud prodáváte dům, pozemek nebo chatu, mohou po vás kupující dále požadovat:
- projektovou dokumentaci (u domů),
- stavební povolení (u domů a pozemků),
- územní plán (aktuální i připravovaný),
- kolaudační rozhodnutí.
Stanovení ceny nemovitosti
Pokud prodáváte nemovitost bez realitní kanceláře, je určení ceny na vás. Nedoporučujeme volit strategii nastavení vysoké ceny s tím, že ji postupně budete snižovat, když se neozve žádný zájemce. Zlevňování totiž vyvolává otázky, co je s nemovitostí špatně, že bylo potřeba cenu snížit. Dobré není cenu ani podhodnotit. Prodáte sice hned, ale přijdete tím o spoustu peněz.
Při stanovování ceny vycházejte z více zdrojů. Pomoct vám mohou údaje z inzerátů prodeje podobných nemovitostí, dále pak data z katastru nemovitostí, kde najdete prodejní ceny z kupních smluv (přístup k těmto informacím je zpoplatněný). Tyto informace nejsou bernou mincí – zatímco ceny v inzerátech vyjadřují spíše cenu, kterou by prodávající chtěl dostat, než kterou skutečně dostane, data z katastru vám zase neprozradí stav nemovitosti a v dnešní době jsou rychle zastaralá.
Při určování ceny vždy přihlédněte ke konkrétní situaci domu, bytu či pozemku. Lépe nacenit můžete byt v dobrém technickém stavu než starý byt před rekonstrukcí. Záleží i na dispozici bytu, jeho orientaci vůči světovým stranám i jestli se nachází v přízemí nebo v patře. Cena zohledňuje velikost oken, velikost pozemku, výtah v domě, přístupové cesty i například občanskou vybavenost v okolí a atraktivitu lokality.
Prodejní cena je také ovlivněná úrovní prezentace nemovitosti. Té se proto budeme věnovat v následujících odstavcích.
Příprava nemovitosti na prodej
Správně provedená příprava nemovitosti na prodej je poměrně klíčový krok celého prodeje. I když si o sobě rádi myslíme, že nakupujeme racionálně, není to pravda. Naprostá většina lidí se rozhoduje na základě emocí a až pak si své rozhodnutí racionálně obhajuje. Nemovitost by tak měla vyvolávat co možná nejpříjemnější pocity.
Homestaging
Pokud neplánujete prodat nemovitost co nejrychleji a za cenu určité ztráty, doporučujeme věnovat určitý čas a finance přípravě. Tím nemyslíme rekonstrukci, tu je lepší nechat případnému kupci, aby si nemovitost zrenovoval podle svých představ. Do příprav k prodeji spadají drobnosti, kterými nemovitost posunete o pár příček výš.
Jako první odstraňte nahromaděný nepořádek. Nic vás to nestojí a rozdíl to udělá obrovský. Dále zvažte výmalbu, opravení omítky, obkladů nebo dlažby, a hlavně důkladně ukliďte. Této úpravě se říká homestaging, a jeho cílem je, aby nemovitost oslovila co nejširší okruh zájemců. Ideální je, aby působila vzdušně, světle a prostorně. Není tam tedy místo na přebytečný nábytek ani stohy nepoužívaných věcí. Stejně tak odstraňte příliš výrazné dekorace, rodinné fotografie na lednici a podobně, aby si zájemce v bytě mohl představit sám sebe a ne vás.
Co když ale máte opačný problém a prodáváte byt nebo dům bez nábytku? Možná se to zdá jako výhoda, ale lidé pak mají problém si nábytek v prostoru představit a nemovitost paradoxně působí menší. V tomto případě se nabízí možnost využít služeb firem zabývajících se homestagingem a zapůjčit si nábytek.
U prodeje domu nezapomeňte také na úpravu venkovních prostor. Čistá chodba, posekaná zahrada nebo uklizený dvorek by měly být samozřejmostí.
Jak nafotit byt nebo dům k prodeji
Fotografie je to první, co potenciální zájemce uvidí. Určitě si na nich tedy dejte záležet. Foťte ideálně fotoaparátem se širokoúhlým objektivem, a to za slunečného dne nebo si přisviťte umělým světlem. Pokud nejste ve focení zdatní, požádejte někoho ze svých známých, nebo se obraťte na profesionálního fotografa, který si poradí s tím, aby objekt vypadal vzdušně a šlo na fotkách vidět vše, co je potřeba. Jedná se o službu v cenové relaci okolo 1 000 až 4 000 Kč, což za možnost oslovení více zájemců rozhodně stojí.
U zrekonstruovaných objektů stojí také za zvážení videoprohlídka, která zájemce provede nemovitostí a dá jim možnost nahlédnout do všech místností. I tady je důležité, aby výstup působil profesionálně a neměl spíše odrazující efekt.
Jak vytvořit úspěšný inzerát
Inzerátem se snažíte oslovit co největší množství potenciálních kupujících. Nestačí tak uvést jen dispozice a lokalitu. Stejně jako fotky, i text inzerátu cílí hlavně na emoce. Ideální text je informativní, poutavý a zohledňuje potřeby kupujícího.
V první řadě se zamyslete, komu byt prodáváte. Jedná se o větší byt? V tom případě nejspíš cílíte na rodiny s dětmi a vyplatí se do inzerátu dát informaci, že jsou v blízkosti školy a školky, případně i dětský lékař. Při prodeji garsonky zase kupující může ocenit občanskou vybavenost (restaurace, sportovní vyžití), stanice MHD i dostupnost do centra.
Text se snažte udržet krátký a informačně hodnotný. Nepoužívejte zbytečně trpný rod ani přehnané množství přívlastků. Pro lepší čitelnost text rozdělte do odstavců. Myslete ale také na pravopis. Chyby v inzerátu mohou snížit jeho důvěryhodnost. Pokud si nejste jisti v češtině, dejte inzerát ke korektuře někomu ze známých (či profesionálovi), aby vám odstranil hrubky i překlepy.
TIP: Do inzerátu pak kromě fotek nezapomeňte přiložit i plánek a půdorys, který zájemcům ukáže dispozice nemovitosti a ušetří je případného zklamání a vás zbytečné prohlídky.
Zveřejnění inzerátu
Aby se o prodeji potenciální kupující mohli dozvědět, je potřeba inzerát zveřejnit. Využít můžete nejnavštěvovanější realitní servery (pro rok 2022 je to web Sreality a Reality iDNES), které jsou sice placené, ale mají větší návštěvnost než servery zdarma. Pokud prodáváte nemovitost bez realitní kanceláře, nezapomeňte vložit inzerát i na web bezrealitky.cz. Inzeráty se na první straně udrží jen chvíli, pak je potřeba provést topování, které je placené.
Dále nasdílejte inzerát do specializovaných facebookových skupin. Na Facebooku zvažte také možnost placené reklamy. Tam je potřeba správně odhadnout cílovou skupinu, tedy věk, lokalitu i třeba zájmy.
TIP: Pokud prodáváte opravdu jedinečnou nemovitost, zvažte, jestli nevytvořit samostatný web, na kterém ji budete prezentovat.
Filtrování vhodných zájemců a provádění prohlídek
Po zveřejnění inzerátu by se vám nejpozději do 14 dní měli začít ozývat zájemci. Pokud se tak neděje, zjistěte, kde se mohla stát chyba, a napravte ji. Když je vše v pořádku a zájemci se ozývají, je potřeba vytřídit vhodné zájemce a začít organizovat prohlídky.
Jak poznat vhodné zájemce
Na inzerát se většinou ozve spousta zájemců, teď je potřeba zjistit, jestli jsou to vhodní kandidáti pro koupi, nebo je prohlídka zbytečná ztráta času. Připravte se na to, že se vám začnou ozývat i realitní makléři, kteří se budou vydávat za přímé zájemce, případně také společnosti, které kontakt na vás předají realitním společnostem. Problematické je to, že tyto postupy patří do repertoáru podprůměrných makléřů, nenechte se tedy zlomit, abyste nemovitost prodali přes jejich služby.
Zájemce je tedy potřeba trošku protřídit. Při hovoru si raději ověřte, že vědí, co nabízíte. Ověřte si, jestli jim vyhovuje lokalita i cena, jestli vědí dispozice i další důležité parametry. Správně cílenými otázkami můžete zjistit důvod nákupu, způsob financování i další podstatné informace. Pozor jen na to, aby rozhovor nepůsobil jako výslech a zájemce neodradil.
Prohlídky nemovitosti
Organizaci prohlídek nepodceňte a pečlivě si zapisujte kdo volal, komu máte zavolat vy a kdy a s kým máte schůzku. Pokud se někomu zapomenete ozvat, nebo budete mít v zájemcích zmatek, snižujete svou důvěryhodnost.
Zkuste se při prohlídce nedívat na nemovitost svýma očima, ale zaměřte se spíše na potřeby kupujícího. Proto tedy kromě výkladu i naslouchejte, případně rozvíjejte konverzaci pomocí otázek, na které nelze odpovědět jen ano nebo ne.
Počítejte s tím, že řada prohlídek nepovede k prodeji. Zájemce může odradit okolí, případně skutečnost, která nebyla v inzerátu uvedená. Průměrně na jednu nemovitost připadá okolo 10 prohlídek. Jestli jich za sebou máte už mnohem více a zájemci stále odmítají, zkuste zjistit, co je odradilo a sjednejte nápravu. Proto byste měli zájemci několik dní po absolvování prohlídky zavolat a zeptat se, jestli má zájem, případně jaký názor na nemovitost má. Rozhodně nespoléhejte na to, že kdyby zájemce chtěl byt nebo dům koupit, ozve se sám. Spoustě lidem chvíli trvá, než se rozhodnou, připomenout se a pomoct je nasměrovat, tak není na škodu.
TIP: Zájemce si udělá na nabízenou nemovitost názor už během několika vteřin. Na prvním dojmu tak opravdu záleží. Doporučujeme mít tedy nemovitost uklizenou a na prohlídkách použít nevtíravou bytovou vůni.
Jak efektivně vyjednávat se zájemci
Už nemusíte řešit, jak prodat byt či dům, teď přichází na řadu řešení, jak ho neprodat pod cenou. Zájemce se většinou pokusí získat aspoň malou slevu. Někteří kupující se nebojí ani většího nátlaku. Požadavek na slevu většinou uslyšíte ale až v momentě, kdy máte pocit, že jste všechno domluvili. A přesně to hraje kupujícímu do karet. Protože když jste do toho vložili už tolik času a úsilí, nebude se vám chtít tím procházet znovu. Rozhodně zájemcům nenahrávejte do karet tím, že byste dali najevo například tíživou finanční situaci nebo problémy, které momentálně řešíte.
Při prodeji nemovitosti se můžete setkat s několika typy smlouvání, tak se na ně připravte:
- Kritika nemovitosti – zájemce vypichuje vše, co se mu nelíbí a připravuje si půdu na vyjednávání. Pokud s prodejem nemáte zkušenosti, je lehké nechat se zviklat.
- Hra o čas – kupující navrhne kupní cenu s tím, že na koupi spěchá. Ve skutečnosti ale jen chce prodávajícího vyprovokovat k rychlé reakci.
- Použití cenové kotvy – kupující vám schválně řekne mnohem nižší cenu, než za kterou je ochotný nakoupit. Vy si na ni po chvíli zvyknete, a i když mu nabídnete menší než požadovanou slevu, dostanete stejně méně, než byste dostat mohli.
- Nízký odhad banky – kupující na poslední chvíli sdělí, že mu nevychází odhad od banky a nezíská tak hypotéku. Toto ale nemusí být vždy jen taktika, odhad opravdu často bývá nižší, než je kupní cena.
Kdy využít služeb realitního právníka
Jakmile se začne rýsovat prodej nemovitosti konkrétnímu zájemci, je načase přizvat na pomoc zkušeného realitního advokáta. Ten vám pomůže sestavit kupní smlouvu (smlouvu o převodu práv či smlouvu o smlouvě budoucí kupní) a postará se o bezpečný převod peněz pomocí advokátní úschovy.
Právě převod peněz je nejriskantnější část celého prodeje. Kupující ještě není zapsaný v katastru, prodávající zase nechce převést vlastnictví, dokud nebude mít peníze na účtu. Advokát proto zařídí speciální oddělený účet jen pro tuto transakci. Kupující na něj vloží peníze a ty pak budou na prodávajícího převedeny po splnění všech dohodnutých náležitostí.
Vyhotovení smluv a advokátní úschova vás vyjde řádově na 15 000 až 20 000 Kč, což je s přihlédnutím ke všem rizikům, které vám bez využitích advokátních služeb hrozí, poměrně malá částka.
Ideálně volte advokátní kancelář se zaměřením na realitní právo. Právníci specializovaní na prodej nemovitostí vám připraví smlouvu, která neopomene žádný detail, což vás ochrání před případnými táhlými spory i před odmítnutím katastru provést vpis.
A kdo by měl vypracovat kupní smlouvu? I když by vám možná přišlo jako snadnější řešení nechat kupní smlouvu na kupujícím, nedělejte to. Sice možná ušetříte peníze, ale dost možná se dostanete do nevýhodné pozice vůči kupujícímu a může se stát, že přehlédnete důležité náležitosti.
Stručně o smluvní dokumentaci
Před sepsáním kupní smlouvy by měli mít prodávající a kupující domluvenou prodejní cenu, způsob úhrady, rezervační zálohu, zástavní práva i jestli je součástí prodeje například vybavení bytu nebo domu. Také je dobré dohodnout datum podpisu a termín předání nemovitosti.
S jakými smlouvami se při prodeji nemovitosti setkáte?
Rezervační smlouva
Po ústní dohodě podepisuje kupující rezervační smlouvu. Její obsah zákon nedefinuje. Obecně by měla obsahovat vše, na čem se obě strany dohodly. Snažte se tedy do rezervační smlouvy zanést co nejvíce informací, abyste předešli nedorozumění. Tato smlouva slouží jako záruka pro obě strany a zajišťuje, aby transakce proběhla podle předchozí domluvy.
TIP: Podívejte se na vzor rezervační smlouvy.
Okolo 10 % ústně dohodnutých transakcí skončí nezdarem. I z tohoto důvodu doporučujeme angažovat na prodej nemovitosti advokáta, který nejprve připraví rezervační smlouvu. S rezervační smlouvou se totiž pojí složení rezervační zálohy, která bývá v rozmezí 3–5 % kupní ceny, a motivuje tak kupujícího k dokončení transakce.
Zálohu může kupující zaplatit přímo prodávajícímu, lze k tomu ale využít i advokátní úschovu u právníka. Rezervační záloha je vratná jen v případě, že stanovené podmínky poruší prodávající. Při porušení kupujícím propadá záloha prodávajícímu.
Smlouva o smlouvě budoucí kupní
Někdy je potřeba před podepsáním kupní smlouvy podepsat ještě smlouvu o smlouvě budoucí kupní. A to zejména u rozestavěných projektů, kdy byt nebo dům ještě není hotový. Je to vlastně předkupní smlouva, která obě strany zavazuje splnit dohodnuté podmínky, na základě čehož dojde k podpisu kupní smlouvy. Náležitosti smlouvy o smlouvě budoucí kupní stanovuje zákon.
Kupní smlouva nebo smlouva o převodu družstevního podílu
Nejdůležitější dokument při prodeji nemovitosti je pak samozřejmě kupní smlouva (případně smlouva o převodu družstevního podílu). Určitě nedoporučujeme stáhnout bezplatnou vzorovou smlouvu z internetu a jen změnit údaje, pokud nemáte s prodejem žádné zkušenosti. Vzory jsou příliš obecné a nereflektují konkrétní transakci. Nechat si ji zhotovit právníkem je investice, která vás ochrání před následky, ke kterým by špatně sestavená kupní smlouva mohla vést.
TIP: Neexistuje žádná univerzální smlouva o prodeji nemovitosti. Zjistěte si proto, jak má být správně navržena smlouva o prodeji bytu a jak smlouva na prodej domu.
Zástavní smlouva
V případě financování koupě hypotékou musí kupující zajistit ještě zástavní smlouvu. Tu uzavírá banka s kupujícím i prodávajícím. Smlouva se po podpisu vkládá do katastru nemovitostí a banka pak na základě návrhu na vklad zástavního práva zašle peníze do úschovy.
Smlouva o úschově
Vždy doporučujeme k převodu peněz využít úschovu, nejběžněji se setkáte s advokátní úschovou kupní ceny. I ta musí být ošetřena smlouvou, kterou podepisuje prodávající, kupující a uschovatel.
Jak probíhá přepis nemovitosti
Vlastnické právo k nemovitosti se převádí zápisem do katastru (v případě družstevního vlastnictví se převádějí jen práva k užívání, která se do katastru nezapisují). Návrh na vklad do katastru se podává po podepsání kupní smlouvy a složení kupní ceny do úschovy.
Zatímco u návrhu na vklad do katastru vám stačí obyčejný podpis, podpis na kupní smlouvě je potřeba nechat úředně ověřit (stačí ověřit pouze jednu kopii smlouvy). To lze provést na obecním či městském úřadě, u notáře a také na Czech POINTu na pobočkách České pošty.
Na podatelnu katastrálního úřadu doručte tedy kupní smlouvu s ověřenými podpisy a dva návrhy na vklad podepsané prodávajícím i kupujícím. Tady také ještě zakoupíte kolek v hodnotě 2 000 Kč, který je k vyřízení potřeba.
Jako doklad o zahájení řízení dostanete zpět jeden výtisk návrhu, který bude opatřený razítkem katastrálního úřadu. Poté musí katastrální úřad ještě odeslat rozhodnutí o změně vlastnického práva (případně upozornit na chyby), na to má ze zákona lhůtu 30 dní, často ale rozhodnutí obdržíte dříve.
TIP: Návrh na vklad práva do katastru nemovitostí lze provést i pomocí aplikace.
Co vás čeká po přepisu nemovitosti
I když by se mohlo zdát, že po přepisu máte hotovo, není to tak úplně pravda. Co je tedy potřeba ještě zařídit?
Předání dokumentace
Kupujícímu je potřeba zaslat veškerou dokumentaci, kterou k nemovitosti máme. Při koupi domu zpravidla vyžadují stavební dokumentaci, projektovou dokumentaci, stavební povolení, kolaudační rozhodnutí, stejně jako o záruční listy, revizní zprávy a podobně. Určitě nezapomeňte předat energetický štítek PENB, ten musíte novému majiteli předat nejpozději v den podpisu kupní smlouvy, jinak vám hrozí od státu pokuta.
Předání nemovitosti
Předání nemovitosti nemusí vždy souhlasit s datem převodu vlastnictví. Můžete ji předat dříve, což nedoporučujeme z hlediska možných komplikací, ale také ji lze předat třeba až po vyklizení, ideálně na základě písemného předávacího protokolu. Předání vždy záleží na dohodě obou stran.
Pro předání si připravte předávací protokol, ve kterém by mělo být uvedeno:
- veškeré vybavení bytu včetně popisu,
- technický stav nemovitosti,
- stav měřidel (elektřina, voda, plyn, teplo),
- technické zprávy k nemovitosti,
- kompletní fotodokumentace.
Přepis energií a služeb
Abyste neplatili za služby, které nevyužíváte, je potřeba provést jejich přepis. Ideálně vše provádějte s kupujícím, abyste měli přehled, že k převodu opravdu došlo. Jedná se o přepis elektřiny a plynu, odhlášení (nebo změna) odběratele vody a také ukončení dalších služeb, jako je například internet.
Zrušení trvalého pobytu
V případě, že máte v prodávané nemovitosti vedený trvalý pobyt, musíte ho po prodeji zrušit. A to vyplněním přihlašovacího lístku k trvalému pobytu, kdy si rovnou nahlásíte nové místo trvalého pobytu. U třetích osob pak můžete využít návrh na zrušení adresy místa trvalého pobytu. K přihlášení nezapomeňte na obecní úřad, pod který nemovitost spadá, přinést výpis z katastru, kupní smlouvu nebo nájemní smlouvu a 100 Kč na správní poplatek.
Daňové povinnosti
Odhlášení od daně z nemovitosti by mělo proběhnout automaticky v momentě, kdy daňové přiznání podá nový majitel. Pokud na to nechcete spoléhat, zavolejte si na finanční úřad a sdělte skutečnost, že jste nemovitost prodali.
Dále vás čeká daňová povinnost v podobě zahrnutí zisku z prodeje nemovitosti (tedy prodejní ceny ponížené o související náklady) do svých příjmů. Daňové přiznání nepodáváte hned, stačí ho podat až do konce března následujícího zdaňovacího období. Prodej nemovitosti spadá do ostatních příjmů a daní se 15 %.
Daň se vás netýká v případě, že:
- jste nemovitost vlastnili déle než 5 let a u nemovitostí nabyté v roce 2020 a dále 10 let,
- bydleli jste v ní nejméně 2 roky,
- získanou částku použijete ke koupi nového bydlení.
Prodej nemovitosti se zdá jako časově náročný úkon. Jak dlouho tedy trvá prodej bytu či domu, pokud nenastanou komplikace? Standardní doba od přípravy inzerátu až po přepis vlastnických práv bývá okolo 3 měsíců, ale samozřejmě se může i značně protáhnout. Reálný čas tak vždy závisí na konkrétním případu.
Specifika různých typů nemovitostí
Postup prodeje různých typů nemovitostí je rámcově stejný, přesto je dobré zohlednit specifika každého typu. Podívejme se tedy na nejčastěji prodávané nemovitosti.
Jak prodat byt
Prodej bytu se liší podle toho, jestli se jedná o byt v osobním vlastnictví, nebo o byt družstevní. U družstevního neprodáváte samotný byt, ale pouze podíl v družstvu. Zatímco při prodeji bytu v osobním vlastnictví budete podepisovat kupní smlouvu a podávat vklad do katastru nemovitostí, u družstevního bytu převedete svůj podíl na kupujícího pomocí smlouvy o převodu, případně pomocí formulářové smlouvy družstva. Před prodejem si na družstvu zjistěte podmínky prodeje, ověřte anuitu a zajistěte potvrzení o tom, že jste členem družstva.
Jak prodat dům
Na rozdíl od bytu je prodej domu komplikovanější z hlediska toho, že je větší, mívá sklep, půdu, zahradu, garáž či terasu. Je tedy složitější nemovitost naaranžovat k prodeji tak, aby zaujala na první pohled, a také tu bývá větší riziko reklamace skrytých vad. Pokud si nejste jisti, v jaké kondici je váš dům, zvážit posouzení nemovitosti odborníkem, který vám vypracuje technickou zprávu nemovitosti včetně veškerých závad. Pokud technickou zprávu předložíte kupujícím, nemusíte mít do budoucna obavy, pro vady nemovitosti odstoupí od kupní smlouvy nebo budou požadovat slevu z kupní ceny.
Jak prodat pozemek
Nejdůležitější při prodeji pozemku je zjištění, jestli se na něm dá reálně stavět, či nikoli. Určitě proto zjistěte, jestli stavbě nebrání například to, že se pozemek nachází v ochranném pásmu vodního zdroje či lesa, není pod ním vedení vody, plynu nebo elektřiny a podobně. Také ověřte platný územní plán obce nebo regulativy, včetně případných připravovaných změn. V opačném případě hrozí, že kupující odstoupí od smlouvy pro vady, na které jste jej neupozornili. Nezapomeňte, že plátci DPH musejí cenu stavebního pozemku navýšit o21 %.
Jak prodat chatu
Prodej chaty probíhá podobně jako prodej domu. Jen je dobré při jejím prodeji myslet na sezónnost a nabídnout ji k prodeji ve vhodný čas. Nejlepšího výsledku dosáhnete, když ji nabídnete koncem zimy a začátkem jara. Nejčastějším problémem chalup je vlastní přístupová cesta, která musí být v případě přístupu přes cizí pozemek právně zajištěna(např. služebností cesty). Také zkontrolujte, jestli vytyčená hranice pozemku souhlasí se zápisem v katastru.
Jak řešit prodej nemovitosti s právní vadou
Řada nemovitostí je zatížená právní vadou. To znamená, že během prodeje mohou nastat právní komplikace. S čím se setkáte nejčastěji, a jak se postarat o hladký průběh transakce?
Prodej nemovitosti s hypotékou
Řešíte, jak prodat byt či dům s hypotékou? Hypotéka je zástavní právo, které omezuje vlastnická práva a slouží bance (či jinému zástavnímu věřiteli) k zajištění pohledávky pro případ, že by dlužník nebyl schopný splácet. V takovém případě je potřeba nejprve zjistit podmínky věřitele (v případě hypotéky je to banka) a zajistit si souhlas k prodeji.
Prodej bytu nebo domu s nájemní smlouvou
I prodej nemovitosti s nájemní smlouvou patří mezi tzv. právní vady. Je tedy potřeba počítat s nižší prodejní cenou, a to přibližně o 20 %. Kupující nemovitosti spolu s vlastnictvím přebírá i závazky původního majitele, to znamená, že nájemní smlouva je stále platná, mění se pouze pronajímatel.
Prodej nemovitosti ve spoluvlastnictví
Když má nemovitost více než jednoho vlastníka, hovoříme o tzv. spoluvlastnictví. To nejčastěji vzniká jako důsledek dědictví, kdy byt, dům nebo pozemek připadne na více dědiců.
Při prodeji mohou nastat 4 možné scénáře:
- Spoluvlastníci se dohodnou na prodeji celé nemovitosti. Dosažení souhlasu je ideální stav a cena v takovém případě bývá nejvyšší.
- Jeden ze spoluvlastníků odkoupí zbylý podíl ostatních spoluvlastníků. I v tomto případě je potřeba, aby všechny strany souhlasily.
- Jeden ze spoluvlastníků prodá svůj podíl ostatním spoluvlastníkům.
- Podíl se prodá třetí osobě. Podle občanského zákoníku mají v případě dědictví spolumajitelé 6 měsíců předkupní právo, po jejich uplynutí je prodej podílu nemovitosti možný i bez dohody ostatních spoluvlastníků. Cena v takovém případě ale bude výrazně nižší. Problematičtí spoluvlastníci mohou cenu nemovitosti snížit opravdu radikálně.
Prodej nemovitosti s věcným břemenem dožití.
Při prodeji nemovitosti s věcným břemenem dožití, tzv. služebností, tato služebnost nezaniká převodem bytu nebo domu na nového majitele. To se odrazí na kupní ceně, která v tomto případě bývá výrazně snížena.
Prodej nemovitosti v exekuci nebo insolvenčním řízení
S prodejem nemovitosti zatížené exekucí musí souhlasit majitel nemovitosti, exekutor i případní další věřitelé. Od exekutora se dozvíte způsob uhrazení dluhů, což se zohlední i v kupní smlouvě u kupní ceny. Při prodeji bytu nebo domu v exekuci je potřeba zajistit znalecký odhad ceny, podle kterého určuje kupní cena. Ta nesmí být nikdy nižší než ta v posudku.
Naproti tomu nemovitost v insolvenci může prodat pouze insolvenční správce. A to na základě pokynu zajištěného věřitele. Vlastník nemovitosti nemá právo jakkoli nakládat se svým majetkem, dokud nebude oddlužen.